НУЖЕН
БИЗНЕС-ПЛАН В СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ?

Объем и формат работы

- Количество страниц – 126 страниц

- Бизнес-план содержит 97 таблиц  и 14 рисунков

- Дата выхода бизнес-плана – июнь 2016 г.

Способ сбора информации для анализа рынка:

- Кабинетное исследование

Источники информации, используемые в анализе рынка:

- Периодические СМИ;

- Интернет-сайты;

- Официальные источники информации;

- Официальные сайты компаний;

- Ранее опубликованные маркетинговые исследования на схожие темы.

 

Цель бизнес-плана

Представление информации с целью описания привлекательности проекта по приобретению земельного участка в Ломоносовском районе Ленинградской области и строительства на нем коттеджного поелка.  

Данный бизнес-план посвящен проекту по продаже участка земли в Ломоносовском районе Ленинградской области под создание коттеджного поселка с рабочим названием «ХХХХ». Данный проект состоит в приобретении участка земли, повышении его стоимости и последующей продаже с построенными на нем жилыми домами.

После приобретения участка земли на нем можно реализовывать фактически любой проект в рамках загородного строительства. Однако, для расчетов в рамках данного бизнес-плана использовались уникальная концепция участка в Х сотки и дома.

Проект имеет следующую бизнес модель:

1. Приобретение земельного участка;
2. Проведение всех необходимых работ по землеустройству и проведению коммуникаций;
3. Продажа участков земли;
4. Строительство домов на проданных участках;
5. Полное закрытие проекта.

Как видно из приведенной информации, данный район является привлекательным для размещения в нем коттеджного поселка. А благодаря принятым программам развития района престижность земли в нем (и, как следствие, ее стоимость) будет только расти.

В данный момент проект находится на начальной стадии подготовки. На сегодняшний момент, помимо разработанного бизнес-плана развития проекта, выполнены следующие действия:

- Получено свидетельство о собственности с разрешенным видом использования «для дачного строительства».

- Выполнен ПОТ (Проект Организации Территории).

Уникальность данного проекта состоит не только в качественном предложении по разумной цене, но и в том, что сам по себе поселок будет построен в едином стиле, что увеличит архитектурную и художественную составляющую района.

Для инвесторов участие в данном проекте интересно в первую очередь с финансовой точки зрения. Ниже в тексте данного бизнес-плана будут приведены все обоснования, но вкратце можно утверждать, что инвестиции надежны и принесут хорошую прибыль, что в текущих экономических условиях очень важно для любого инвестора.

SWOT анализ

Сильные стороны:	Слабые стороны
1)      Расположение 2)      Престижность (Ломоносовский район) 3)      Транспортная доступность 4)      Высокая степень готовности и проработанности проекта 5)      Наличие потенциальной управляющей компании	1)      Отсутствие сильного бренда 2)      Сравнительно небольшой возраст компании 3)      Отсутствие рядом водоема
Возможности:	Угрозы:
1)      Желание потребителей вкладывать деньги 2)      Планируемые инфраструктурные проекты 3)      Внутренняя миграция 4)      Дефицит земли, предлагаемой к продаже	1)      Нестабильная политико-экономическая ситуация 2)      Большое количество конкурентов

 

Распределение количества предложения на рынке загородной недвижимости Ленинградской области по районам

Район	Доля предложения
Всеволожский	ХХ%
Ломоносовский	ХХ%
Кировский	ХХ%
Выборгский	ХХ%
Гатчинский	Х%
Приозерский	Х%
Киришский	Х%
Остальные	Х%

По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), на конец декабря общий объем предложения загородных домов составил около Х,Х тысяч объектов. Наиболее широко представлены объекты стоимостью от Х до Х млн. рублей (ХХ% рынка), от Х до ХХ млн. рублей (ХХ%) и от ХХ до ХХ млн. рублей (ХХ%). При этом, по оценкам аналитиков, средняя цена загородных домов эконом-класса (стоимостью до Х млн. рублей) за ХХХХ год снизилась на Х,Х%, комфорт-класс (стоимостью от Х до ХХ млн.) за это время подорожал на уровень инфляции (ХХ,Х%), цена квадратного метра в классе элитного жилья выросла на Х,Х%. В рамках проекта по обмену информацией о реальных сделках специалисты Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН) собрали данные о сделках, проведенных в ХХХХ году в ХХ проектах малоэтажной загородной застройки. По итогам исследования было выявлено, что количество проданных участков без подряда в ХХХХ году по сравнению с предыдущим возросло на ХХ% (с ХХХ до ХХХХ), число реализованных коттеджей сократилось на ХХ% (со ХХХ до ХХХ), таун-хаузов – на ХХ% (с ХХХ до ХХХ).

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам  ХХХХ года общий объем предложения на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области (таунхаусы, коттеджи, участки) увеличился на Х% и составил ХХ,Х тыс. объектов. В начале текущего года в продаже находилось ХХХ коттеджных поселков и ХХ проектов с  таунхаусами.

Динамика и структура выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Проведенный анализ рынка показал, что на сегодняшний день существует четкая и явная тенденция на приобретение земельных участков вместо городских квартир. Наибольшим спросом у покупателей пользуются проекты малой и средней этажности. Наиболее востребованными районами являются Приморский, Всеволожский и Ломоносовский районы. По количеству предложения эксперты отмечают недостаток именно в Ломоносовском районе. Поселок «ХХХХ» находится в непосредственной близости от КАД, что делает его крайне привлекательным и удобным для жизни. В этой связи стоимость за сотку вполне оправдана, что будет показано в конкурентном анализе. К тому же не стоит забывать и о возможности рассрочки, что делает участки в данном поселке так же весьма доступными.

Согласно данным, приведенным в открытых источниках, всего на рынке Ломоносовского района представлено ХХХ коттеджный поселок, включая таунхаусы и квартирные малоэтажки. При этом на разных сайтах предложение колеблется от ХХХ до ХХХ поселка. Но, по факту, не во всех поселках продаются участки. Примерно в ХХ% поселков продажи остановлены или осталось Х-Х участка. А такое большое количество поселков обусловлено в том числе и тем, что поселками называются и Х-Х дома, построенные одной компанией. Всего при тщательном анализе можно выделить ХХ поселков, которые по качеству расположения, уровню цен и другим факторам могут быть названы конкурентов поселка «ХХХХ».  

Рассматриваемый проект предполагает продажу участков земли под коттеджное строительство с подрядом и без него. Планируется начало проекта на начало ХХХХ года. Весь проект будет длиться Х лет.

Общая площадь продаж – ХХХ ХХХ квадратных метров (около Х ХХХ соток). Всего будет продано ХХХ участка.

Стоимость сотки земли изменяется с течением времени. Это общая практика на рынке загородного строительства, которая объясняется повышением комфорта жизни на участках (в основном, благодаря коммуникациям и инфраструктуре). Цены на сотку земли компании-инициатора будут следующими.

Цены на сотку земли в поселке по годам

Год	Цена сотки земли на продажу, руб.
ХХХХ	ХХХ ХХХ.ХХ
ХХХХ	ХХХ ХХХ.ХХ
ХХХХ	ХХХ ХХХ.ХХ
ХХХХ	ХХХ ХХХ.ХХ
ХХХХ	ХХХ ХХХ.ХХ

Динамика цен на сотку земли в поселке по годам

Что касается средней стоимости коттеджа, то она составляет Х,Х млн. рублей.

Перед определением оптимального плана маркетинга необходимо выделить целевую аудиторию компании, на которую будет направлена коммуникация.

Целевая аудитория описана в таблице ниже.

Признак/Аудитория	Основная	Дополнительная
Общее описание	Люди, которые ищут альтернативу квартире в городе	Люди, для которых важно расположение и инвестиционная привлекательность. Участки приобретают для последующей перепродажи по более высокой цене
Демография	Мужчины (преимущественно) и женщины. Возраст: от ХХ – ХХ лет; Семейное положение: женатые/замужние (часто второй брак), Х-Х ребенка (в возрасте Х-Х лет);	Мужчины. Возраст ХХ-ХХ лет. Семейное положение: женаты. Есть дети
Область деятельности и уровень дохода	Собственный малый бизнес, менеджмент, управленцы среднего и высшего звена; Доход: средний и выше среднего Представители данной аудитории имеют Х или Х машины; имеют хорошую квартиру в городе, и ищут либо «второй дом» для проживания за городом, либо основное место обитания, обеспечивающее городское качество жизни	Высокий уровень дохода. Часто свой бизнес или управленцы высшего звена крупных компаний. Машина представительского класса. Участки земли покупают исключительно в инвестиционных целях.
География	Санкт-Петербург, Ленинградская область	Санкт-Петербург
Искомые выгоды	Возможность дешевле купить участок с домом по цене двухкомнатной квартиры в городе. Основная искомая выгода – жизнь на природе при городском уровне комфорта	Для данной аудитории качество участка не играет никакой роли. Самое главное – насколько быстро окупятся инвестиции. А это зависит от первоначальной стоимости участка и от

К производственным затратам в рамках данного проекта относятся такие расходы, как себестоимость строительства коттеджей, дотации на содержание поселка и прочие расходы. Как было отмечено в плане продаж, в течение Х-ти лет в рамках данного проекта предполагается продажа ХХХ участков с подрядом, т.е. будет построено ХХХ коттеджа. Средняя себестоимость строительства одного коттеджа составляет Х,Х млн. рублей.

Штатное расписание рассматриваемого проекта выглядит следующим образом.

Должность	Оклад	Количество	Итого в квартал, руб.
Руководитель проекта	ХХХ ХХХ.ХХ	Х	ХХХ ХХХ.ХХ
Директор по строительству	ХХХ ХХХ.ХХ	Х	ХХХ ХХХ.ХХ
Директор по продажам	ХХ ХХХ.ХХ	Х	ХХХ ХХХ.ХХ
Менеджеры по продажам	ХХ ХХХ.ХХ	Х	ХХХ ХХХ.ХХ
Архитектор	ХХ ХХХ.ХХ	Х	ХХХ ХХХ.ХХ
Гл.бухгалтер проекта	ХХ ХХХ.ХХ	Х	ХХХ ХХХ.ХХ
Сервис-менеджер	ХХ ХХХ.ХХ	Х	ХХХ ХХХ.ХХ
Инженер технадзора	ХХ ХХХ.ХХ	Х	ХХХ ХХХ.ХХ
		Итого	Х ХХХ ХХХ.ХХ

Таким образом, ежеквартальные затраты проекта на заработную плату сотрудников будут составлять Х ХХХ ХХХ рублей. Однако необходимо отметить, что должность сервис-менеджера появится, начиная только с Х-го года проекта.

Кроме того, не стоит забывать и о социальных отчислениях, которые составляют ХХ,Х% от фонда оплаты труда (ФОТ).

Что касается инвестиций в данный проект, то они складываются из следующих составляющих:

1. Приобретение участка земли;
2. Раскадастривание участка;
3. Прокладка водопровода (Х,Х км.);
4. ТУ водопровода на ХХХХ м^Х;
5. Выполнение ТУ водопровода;
6. ТУ электричества на Х,Х МВт;
7. Выполнение ТУ электричества;
8. Электрические сети поселка;
9. Прокладка дорог (Х,Х км.);
10. Ремонт дорог;
11. Озеленение и благоустройство;
12. Строительство общественно-бытового центра;
13. Забор.

Общий объем необходимых капиталовложений в данный участок составляет ХХХ ХХХ ХХХ рублей. К данным инвестициям относится покупка участка земли, проведение коммуникаций, облагораживание участка. При этом собственнику проекта нужно будет вложить ХХ млн. рублей, так как дальнейшие капиталовложения будут финансироваться за счет продаж.

Основные показатели инвестиционной привлекательности анализируемого проекта представлены ниже:

Название	Обозначение	Единица измерения	Значение
Накопленный денежный поток	-	Руб.	ХХХ ХХХ ХХХ.ХХ
Чистая приведенная стоимость	NPV	Руб.	ХХ ХХХ ХХХ.ХХ
Внутренняя норма доходности	IRR	%	ХХ.ХХ%
Индекс прибыльности	PI	-	Х.ХХ
Период окупаемости	PP	Квартал	ХХ
Дисконтированный период окупаемости	DPP	Квартал	ХХ
Рентабельность продаж	ROS	%	ХХ.ХХ%

На основе этих данных можно сделать вывод об инвестиционной привлекательности рассматриваемого проекта.

Анализ рисков

Отдельно рассмотрим факторы риска данного проекта.

Название риска	Описание риска	Степень влияния	Фактор решения
Строительный	Различные проблемы, которые могут возникнуть в ходе строительства домов	Низкий	Наличие у компании-инициатора проекта опыта строительной деятельности, который позволяет осуществить строительство всех домов объекта в срок и максимально качественно
Технический	Возникновение сложностей с прокладкой коммуникаций и землеустроительными работами	Средний	Все работы по землеустройству и прокладке коммуникаций осуществляются постепенно, согласно заранее утвержденному плану. Таким образом, возможные сложности могут угрожать лишь одному из этапов, но не проекту в целом
Заканодательный	Вероятность принятия новых законов, снижающих выгоду от коммерческой деятельности на земельном рынке	Средний	Традиционно закон обратной силы не имеет. Так как сделка совершается в данный момент, то ее условия не могут быть пересмотрены. Что же касается возможных будущих законодательных инициатив, то они будут распространяться на весь рынок и будут справедливы для всех конкурентов, что уравнивает степень данного риска для всех игроков рынка.
Финансовый	Отсутствие инвестиций для запуска проекта	Высокий	Бизнес-план разработан для  минимизации данного риска. Инвестор, который приобретет землю, изучив данный документ, сможет запланировать все необходимые расходы на реализацию проекта.
Коммерческий	Отсутствие продаж по заявленным ценам	Средний	Сегодня очевидна тенденция, в рамках которой жители мегаполиса все чаще выбирают загородные коттеджи для круглогодичного проживания. А так как предложение на данном рынке ограничено наличием земельных участков с хорошим расположением, можно предсказывать полную реализацию домов в данном поселке.

Анализ рисков показывает, что компания-инициатор проекта ознакомлена с возможными негативными факторами. Их влияние на данный проект минимизировано. Основным риском является возможное отсутствие инвестора. Однако, данный бизнес-план разработан именно с целью снятия этого риска.

Анализ чувствительности

В рамках исследования была проанализирована степень влияния на чистую приведенную стоимость проекта по продаже земельных участков с коттеджным строительством следующих факторов. Во-первых, снижение объемов выручки компании (на Х%, Х%, Х%, ХХ%, ХХ%). Во-вторых, рост себестоимости строительства, рост расходов на заработные платы и социальные отчисления, а также рост объема инвестиций (на Х%, Х%, Х%, ХХ%, ХХ%). Результаты проведенного анализа чувствительности продемонстрированы на рисунке.

Результаты анализа чувствительности

• Все данные подтверждены либо фактами, либо финансовой моделью
• Вы знаете стоимость составления всего бизнес-плана ДО начала работ над проектом
• Срок сдачи бизнес-плана оговаривается на этапе заключения договора
• План базируется на экспертном мнении практикующих владельцев бизнеса
• После сдачи проекта мы обеспечиваем его сопровождение и поддержку